Gayrimenkul Hukuku

Satış yoluna gidilirse kıymet takdiri, istanbul'da ihalenin şartları ve paydaşların ön alım benzeri pratik hakları sürecin en kritik aşamalarındandır. İstanbul’da böylece dava, sürprizlerle ilerlemez ve baştan gerçekçi bir beklenti yönetimi sağlanır. Bu süreçte ecrimisil, kullanım bedeli veya masraf paylaşımı gibi yan talepler de ayrıca önem kazanabilir. Dosyada taşınmazın fiili bölünebilirliği, imar durumu ve bağımsız bölümlere ayrılabilirliği değerlendirilir; uygunluk varsa aynen taksim de gündeme gelebilir. Biz, paydaşların kullanım durumunu ve ekonomik hedefini dinleyip davanın maliyet, süre ve sonuç ihtimallerini net bir çerçeveyle ortaya koyarız. Ortaklığın giderilmesi davası, hisseli taşınmazdaki paydaşlığın sona erdirilmesi için başvurulan yargı yoludur ve çoğu zaman satış suretiyle paylaşım sonucunu doğurur. Biz, dosya özelinde ilerlerken önce tapu kaydı ve belediye evrakını yan yana koyup riskli noktaları işaretleriz.

Bu nedenle ödeme yapılmadan önce tapu kaydı, şerhler, ipotekler ve hacizler kontrol edilerek devrin önünde engel olup olmadığı anlaşılmalıdır. Böylece sözleşme var ama tapu devri yapılamıyor gibi en sık yaşanan çıkmazlara düşmeden ilerlemek mümkün olur. Tapuda işlem yapılacaksa tarafların kimlik ve yetki kontrolleri, vekaletin kapsamı ve bedelin beyanı gibi ayrıntılar da uyuşmazlıkların merkezinde yer alır. Noterde yapılan satış vaadi ya da adi yazılı sözleşme, şartlarına göre alacak hakkı doğurabilir; fakat tek başına tapuda tescil yapılmadan mülkiyet geçişi sağlamaz. Gayrimenkul mülkiyeti kural olarak tapu müdürlüğünde resmi senetle devredilir; noter işlemleri çoğu zaman yalnızca taahhüt veya hazırlık niteliğindedir. Biz, noter belgesiyle tapu sürecinin nasıl bağlanacağını, gerekiyorsa teminat ve şartlı ödeme düzeniyle riskin nasıl azaltılacağını dosyaya göre planlarız.

Bedel hesabında emsal araştırması, imar durumu, üzerindeki yapı ve gelir getirisi gibi unsurlar dosyanın kaderini belirleyebilir. Kamulaştırma, idarenin kamu yararı amacıyla taşınmazı bedelini ödeyerek edinmesidir; süreçte bedel tespiti ve usul kuralları hayati önem taşır. Hangi yolun izleneceği, idarenin yaptığı işlem, fiili durum, tapu kaydı ve taşınmazın niteliğine göre değişir. Kamulaştırmasız el atma ise fiilen kullanımın başlamasına rağmen hukuki prosedürün işletilmemesi anlamına gelir ve malik açısından tazminat veya iade talepleri doğurabilir. Amaç, hakkın yalnızca teoride kalmaması ve taşınmaz değerinin gerçeğe en yakın şekilde tespit edilmesidir. Biz, tebligat ve süreleri kaçırmadan önce evrakı toparlayıp hangi dava türünün daha uygun olacağını ve olası bedel aralığını somutlaştırırız. Biz, dosya özelinde ilerlerken önce tapu kaydı ve belediye evrakını yan yana koyup riskli noktaları işaretleriz.

Karşılığı inşaat sözleşmelerinde mağduriyet çoğu zaman teslim, kalite, bağımsız bölüm paylaşımı ve teminat hükümlerinin belirsiz kalmasından doğar. Öncelikle sözleşmenin ekleri, proje, ruhsat süreci, arsa payı oranları ve teslim şartları tek tek okunarak hangi yükümlülüğün ihlal edildiği tespit edilir. İhlalin niteliğine göre aynen ifa, gecikme tazminatı, cezai şart, sözleşmeden dönme veya tapu iptal ve tescile kadar uzanan farklı talepler gündeme gelebilir. Böylece süreç, yalnızca şikayet aşamasında kalmaz ve sonuç alınabilir bir hukuki yol haritasına dönüşür. Biz, delilleri şimdiden toplayıp ihtar, tedbir ve dava yolunu bir bütün olarak kurgulayarak hak kaybını en aza indirmeyi hedefleriz. Müteahhidin finansal durumu, taşınmaz üzerindeki ipotek ve üçüncü kişilere satış riski de stratejiyi belirleyen pratik unsurlardır.

Uzlaşma mümkünse paylaşım protokolü, satış kararı veya kullanım anlaşması yazılı hale getirilerek ispat gücü artırılmalıdır. Miras taşınmazlarında anlaşmazlık çıktığında ilk adım, veraset ilamı ve tapu intikalinin doğru tamamlanıp tamamlanmadığını kontrol etmektir. Biz, mirasçıların fiili kullanımını, taşınmazın değerini ve tapu geçmişini birlikte analiz edip hangi yolun daha hızlı ve ekonomik olacağını belirleriz. Pay oranları netleşmeden satış, kira veya kullanım düzeni kurulursa ileride hem aile içi uyuşmazlık hem de üçüncü kişilerle sorun yaşanabilir. Uzlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası, ecrimisil veya izinsiz tasarruflara karşı müdahalenin men’i gibi yollar dosyanın durumuna göre gündeme gelir. Böylece süreç, duygusal tartışmadan çıkıp somut belge ve hesap üzerinden yönetilebilir hale gelir. Biz, dosya özelinde ilerlerken önce tapu kaydı ve belediye evrakını yan yana koyup riskli noktaları işaretleriz.

Satış bedelinin ödeme şekli, istanbul'da kapora ve teslim tarihleri net yazılmadığında taraflar arasında ihtilaf doğar; bu yüzden sözleşme ve dekont düzeni baştan kurulmalıdır. Ayrıca vekaletle satış, miras payı, paylı mülkiyet veya kiracı varlığı gibi özel hallerde standart ilerlemek riskli olabilir. Tapu devrine yaklaşırken ilk kontrol, taşınmazın tapu kaydındaki malik bilgisi, hisse oranı ve takyidatların güncel durumudur. İmar durumu, iskan, kat mülkiyeti kaydı ve bağımsız bölümün projeyle uyumu da özellikle kredi ve ileride satış açısından belirleyicidir. Biz, işlem gününden önce belge kontrolü yapıp imza anında hangi adımların atılacağını ve hangi kayıtların saklanacağını somut şekilde planlarız. Haciz, ipotek, şerh, intifa veya aile konutu kaydı gibi notlar varsa, işlem yapılmadan önce bunların ne anlama geldiği ve kaldırılma ihtimali değerlendirilmelidir.

Teslimin ne zaman gerçekleşmiş sayılacağı, iskan alınması, aboneliklerin açılması ve fiili kullanım gibi kriterlerle karışabilir; bu ayrım hak hesabını değiştirir. Gecikme sürüyorsa ihtar çekilmesi, ayıpların tespiti, kira kaybı ve ek masrafların belgelendirilmesi önem kazanır. Müteahhidin teslimi geciktirmesi halinde ilk bakılacak yer, sözleşmedeki teslim tarihi, gecikme şartları ve cezai şart hükümleridir. Bazı dosyalarda sözleşmeden dönme ya da bedel iadesi gündeme gelebilir; bazılarında ise teslimi zorlayıp tazminatla ilerlemek daha akılcıdır. Biz, süreleri kaçırmadan delil setini oluşturup hangi talebin daha güçlü olduğunu ve hangi mahkemede ilerlenmesi gerektiğini belirleriz. Böylece beklemek yerine, ölçülebilir zarar kalemleri üzerinden sonuç odaklı bir dosya hazırlanmış olur. Biz, dosya özelinde ilerlerken önce tapu kaydı ve belediye evrakını yan yana koyup riskli noktaları işaretleriz.

Tecavüz devam ediyorsa müdahalenin men’i, el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme gibi talepler somut duruma göre gündeme gelebilir. Biz, delil kaybolmadan fotoğraf, ölçüm, belediye ruhsat bilgisi ve tapu belgelerini toplayıp davanın omurgasını sağlam kurarız. Böylece tartışma, sözlü iddia seviyesinde kalmaz ve teknik verilerle desteklenen bir dosyaya dönüşür. Sorun komşuluk hukuku boyutuna taşınmadan önce ihtar ve uzlaşma girişimiyle çözüm denenebilir; fakat hak kaybı ihtimali varsa hızlı davranmak gerekir. Duvar, çit veya yapı sınırı göz kararıyla çekildiyse hata ihtimali yüksektir; bu nedenle ölçüm, aplikasyon ve gerekirse bilirkişi incelemesi önem kazanır. Parsel sınırına tecavüz iddiasında ilk yapılacak iş, kadastro paftası ile tapu krokisini ve zemindeki uygulamayı aynı ölçekte karşılaştırmaktır.

Biz, olayın hukuki sebebini doğru kurup hangi davanın ve hangi talep kombinasyonunun en isabetli olacağını netleştiririz. Tapu iptal ve tescil davası, kaydın hukuka aykırı şekilde oluştuğu veya mülkiyetin gerçekte başka bir kişiye ait olması gerektiği iddiasıyla açılan bir davadır. Bu davalarda başarı, iddianın türüne uygun delil planı kurulmasına bağlıdır; tanık, yazılı belge, bilirkişi ve banka hareketleri çoğu zaman birlikte değerlendirilir. Ayrıca iyi niyetli üçüncü kişi iddiası, zamanaşımı ve tapu siciline güven ilkesi gibi teknik savunmalar da sürecin seyrini etkileyebilir. Böylece dava, genel ifadelerle değil; somut delil ve doğru hukuki nitelendirme ile yürütülür. Muvazaa, vekalet görevinin kötüye kullanılması, sahtecilik, gabin, ehliyetsizlik ya da miras payının ihlali gibi birçok farklı sebep dosyaya konu olabilir.

Sonuçta amaç, kaybın gerçekten mevzuattan mı yoksa uygulama hatasından mı kaynaklandığını somut belgeyle ortaya koymaktır. Düzenleme ortaklık payı hesabı, parselasyon planı, dağıtım cetveli ve encümen kararı birlikte okunmadan metrekare azalışının hukuka uygun olup olmadığı anlaşılamaz. Biz, tapu kayıtlarını, imar paftasını ve uygulama dosyasını birlikte değerlendirip hakkaniyetsiz tahsis, hesap hatası ya da usul eksikliği var mı netleştiririz. Bazı dosyalarda sorun, kesinti oranından çok eski parsel ile yeni parselin yanlış eşleştirilmesi veya hatalı tahsis yapılması olur; bu da koordinat ve pafta kontrolü gerektirir. İmar uygulamasında parselin yeri ve yüzölçümü değişebilir; fakat yapılan kesintinin dayanağı, oranı ve dağıtımın eşdeğerlik ilkesine uygunluğu denetlenmelidir. Askı ilanı sürecinde itiraz hakkı bulunur; itiraz reddedilirse idari yargıda iptal davası ve yürütmenin durdurulması talebi gündeme gelebilir.

Tapu kayıtları ve fiili kullanım verileri üzerinden talebin kapsamını netleştirip ispatı güçlendirecek belge ve tanık planını kurarız. Kamu idaresinin ecrimisil işlemleri ile özel kişiler arasındaki talepler aynı değildir; özel ilişkide çoğu zaman dava ve delil planı daha belirleyici olur. İhtarnamenin içeriği, işgalin tespiti, bilirkişi incelemesi ve zamanaşımı hesapları, sonuca doğrudan etki eden kritik başlıklardır. Talepte bulunmadan önce kimin hangi tarihten beri kullandığı, kullanımın izinli olup olmadığı ve taşınmazın emsal kira değeri belirlenmelidir. Ecrimisil, taşınmazın izinsiz kullanımına karşı talep edilen haksız işgal tazminatıdır ve kural olarak kullanımdan doğan mahrum kalınan geliri hedefler. Böylece talep, yaklaşık bir iddia olmaktan çıkar ve hesaplanabilir bir tazminat kalemine dönüşür. Biz, dosya özelinde ilerlerken önce tapu kaydı ve belediye evrakını yan yana koyup riskli noktaları işaretleriz.

İdari süreç ile özel hukuk etkilerini birlikte ele alıp hangi adımın önce atılacağını ve belgelerin nasıl hazırlanacağını planlarız. Bazı hallerde yapı kayıt belgesi, ruhsat yenileme veya tadilat projeleriyle çözüm mümkünken, bazı hallerde yıkım ve para cezası riski ağır basabilir. Önce ruhsat durumu, yapı kullanma izin belgesi ve imar planına uygunluk belediye kayıtlarından doğrulanmalı, ardından eksikliklerin niteliği belirlenmelidir. Tapuda kat irtifakı, cins tashihi veya bağımsız bölüm nitelikleriyle ilgili sorunlar da bu tabloya eşlik edebilir. Ruhsatsız veya iskansız yapı tespiti, idari yaptırımların yanı sıra satış, kredi ve sigorta süreçlerinde de ciddi engeller çıkarabilir. Böylece hem idareyle iletişim yönetilir hem de alım satımda karşı tarafla yaşanabilecek uyuşmazlıkların zemini daraltılır.

Kat mülkiyetine geçişte iskan, cins tashihi ve yönetim planı gibi unsurlar önemlidir; eksiklik varsa satış ve kredi süreçleri zorlaşabilir. Biz, tapu kaydı ile belediye belgelerini eşleştirip hangi aşamada hangi riskin doğabileceğini anlaşılır şekilde anlatırız. Bu nedenle alım yaparken tapu kaydının türü, yapı ruhsatı, iskan durumu ve fiili kullanımın projeyle uyumu birlikte kontrol edilmelidir. Böylece güvenlik değerlendirmesi, yalnızca tapudaki ifadeye değil; belgelere ve fiili duruma dayandırılmış olur. Kat irtifakı, yapı tamamlanmadan önce projeye dayalı olarak kurulan bir haktır; kat mülkiyeti ise yapı bittikten sonra bağımsız bölümlerin hukuken tamamlanmış mülkiyetini ifade eder. Kat irtifakında projeden sapmalar, ortak alan ihtilafları veya bağımsız bölüm niteliği gibi riskler daha sık tartışma konusu olur.